事故物件って何？なぜ安いの？

事故物件という言葉。
お聞きになった事があると思います。
最近は、映画になったこともあり、
以前より知っている方が増えたようです。

賃料が相場と比較して、かなり安い？
と思った時など、
「事故物件ですか？」
と聞かれる事があります。

では、事故物件ってどんな物を言うのでしょうか。

【事故物件】と言うのですから、
事故のあった物件。と考えます。

では、【事故】とは具体的にどんな事を差すのでしょうか。
考えられるのは、
その物件内で死亡事故が起こった。
という事です。

死亡事故の中には、自然死や殺人・自死（自殺）・
更には原因不明の場合が考えられます。

この中で【自然死】は、事故と考えられません。
ただ、長い間放置されていた状態で
発見された時には、その後特殊清掃などが必要となった。
という場合には事故として考えられる事もあります。

このような、死亡事故が起こった物件であれば
いわゆる【事故物件】と呼ばれます。
そして、事故物件として買主・借主に対し
【告知】を行わなければならない。
とされています。

事故物件と考えられる不動産の場合。
これは、心理的瑕疵とよばれるものになり
買主・借主などが取引に影響を及ぼす事が多いと判断されます。
告知を行わなければ、宅地建物取引業違反となります。

ただ、この事故物件の判断。
今まで、不動産業者や所有者が個々の判断で行う事が多かったのです。
その為、これは事故物件である、とか事故物件ではない。
などあいまいな基準で判断されていました。

そこで、令和3年には国土交通省により
【人の死の告知に関するガイドライン】
というものが、取りまとめられたのです。

そのガイドラインによれば
自然死や不慮の事故（転倒事故や高齢者の誤嚥事故）などは
原則として告知しなくてもよい、とされています。

原因が不明の場合は、自然死・自殺などの判断が出来ない為
告知が必要とされています。

これによってい、今まで何となく行われていた
事故物件という判断にたいする明確なガイドラインとなりました。

賃貸の場合など、特に
室内で病死していたなどの場合でも
【事故物件】として扱われ、それによって貸主が多大な被害を受ける。
という事がありました。

不動産取引時に事故物件とされた物件は
【告知事項あり】のような記載を行います。

募集図面などに記載されている告知事項というのは
そういう意味です。

でも、貸主に【告知事項】と書かれていますが
どんな事故があったのですか？
とお伺いすると、いわゆる自然死だった。
という事もよくあります。
更には、室内で倒れていたので病院に搬送。
その後、病院で亡くなった。
という場合すらありました。

でも、募集時に【告知事項あり】と書いてあれば
多くの人は、嫌な印象を持つと思います。

そして、賃料や金額を相場よりかなり低く設定する。
という事になります。
事故物件でないのに、事故物件扱いをされた場合。
所有者や貸主にとっては、被害甚大です。

もし、実際に【事故物件】と判断された不動産。
賃貸の場合、事故後に誰かが一度住んだから告知不要。
という決まりはありません。
それでも、賃貸の場合告知義務は概ね3年経過すれば
告知しなくてよい、とガイドラインにはうたわれています。


売買の場合は、期限が無いと言われていますので
たとえ時間が経っても、買主に対して説明義務は残ります。

ただ、3年が過ぎたから、と言っても
相手から質問されたりすれば、
正確に答える義務があるのは変わりません。

事故の内容をはっきり把握していない不動産会社が
インターネット上で【告知事項あり】
などと記載してしまう事が、今でも後を絶ちません。

一旦記載してしまうと、その内容を削除しても
なかなか、ネット上では消去されないのも事実です。

いわゆる、事故物件サイトと呼ばれるところなど特に
その傾向が強いようです。
内容を精査せずにネット上の【告知事項】と言う言葉だけで
掲載しているのではないでしょうか。

無用な損害を受けないよう、
貸主も事故物件の判断基準を把握されておくと良いと思います。

ただし、もし聞かれたら隠してしまうのは、駄目です。

その場合、借主などの判断に任せる事も大切です。