賃貸物件は自主管理？管理会社に任せる？

賃貸物件の管理
最近は、以前に比べると管理という概念が
ハッキリしてきた、と思います。

昔は賃貸物件のオーナーが自ら管理する。
というのが一般的でした。

ただ、この場合管理という理解は貸主によって色々なようです。

賃貸物件の管理。
大きく分けると
・入居者募集業務
・入居中管理業務　　家賃管理、更新業務
　　　　　　　　　　クレーム対応業務
・建物管理業務　　　退去時の部屋修繕
　　　　　　　　　　外壁、廊下など共用部の修繕管理
　　　　　　　　　　通常の共用部清掃・ゴミ置場管理
などです。
このような業務は、戸数があればそれなりに手のかかるものです。

管理を委託していない貸主はこれら業務を自分で行う事になります。

賃貸の管理というのは、何もない時であればよいのですが
結構大変な業務です。

家賃管理一つをとっても
自主管理の貸主は貸主口座へ毎月振り込んでもらう。
という事も多いようです。
入居者が全員きちんと期日までに振り込んでくれる。
そうであれば毎月入金を確認すればよいだけなので
大変ではありません。

でも、中には決められた期日ではなく
マイルールで月半ばになったり遅くなったり、
まれには金額さえも違っていたりする。
そんな入居者もいるものです。

その入金を元に未収金が無いかどうかを確認しなければなりません。
入金期日が毎回違う方など、特に確認に戸惑ったりします。

また、滞納が発生すれば督促を行う事も必要です。

毎月きちんと家賃口座の記帳を行い確認する。
慣れてしまえば簡単な事ですが
以外に数か月記帳しない、という貸主もいるので
その場合は、余計な手間がかかる事もあります。

家賃の他に困るのは入居者からのクレーム対応です。
修繕など比較的対応しやすいクレームなら良いのですが
騒音クレームなど、なかなかてこずるクレームもあります。
貸主も精神的な苦痛となる事もあるでしょう。

また、退去が出た場合の修繕、
敷金精算なども必要です。

ひどく室内を傷めて退去されてしまった場合など猶更大変です。
退去者への費用請求などが必要になるかもしれません。
これも結構ストレスになる業務の一つです。
貸主によっては、あまりひどいケースを除いては
退去後の費用は請求しなくても良い、という場合もありますが。

どちらにしても、入居者募集から入居中の業務
更新業務、退去時の対応。

賃貸管理は、多岐にわたります。

それでも、きちんと自分で対応する貸主さんもいます。
毎日管理物件を丁寧に清掃している大家さんなど
頭が下がるような方もいる事も事実です。

このように自主管理をするのは
大変な部分もありますが、
入居者との関係も良くなったり、
賃貸物件の状況を把握できる。
更に、管理費というコストもかからない。

というメリットがあります。
費用も抑えて、自分できちんと管理できる。
という場合にはもちろん自主管理はおすすめです。

自主管理の中でも
入居者募集の時は、不動産会社に客付けを依頼する。
契約までは不動産会社にお願いする。
そのやり方を取られている貸主は多いようです。

それ以降更新などは自分で行う、という方もいます。
その場合は、不動産会社は仲介のみ。
と割り切って行うので、それは良いやり方だと思います。

この自主管理の意味を最近の貸主は理解されている方が増えました。

でも、まだまだ仲介した会社が紹介した入居者。
入居後何年経過しようと（10年たっても）
家賃督促や、クレームなどを解決してくれて当たり前。
という貸主もそれなりに存在しているのも事実です。

入居者は仲介と管理の意味を理解していない事が多いので、
何かあれば仲介会社に言えばよい。
と思っている方も本当に多いのです。

もちろん、入居者からクレームがくれば
それでも対処せざるを得ない事も多いので
不動産会社も対応に苦慮する事も多々あります。

これからは、貸主も管理業務の責任について
理解して頂きたいと思うのです。