賃貸借契約の二つの形、普通賃貸借と定期借家契約

賃貸借契約には通常2つの形式があります。
　【普通賃貸借契約】と【定期借家契約】です。

一般的には、【普通賃貸借契約】が多いようです。

定期借家契約という形式は、比較的最近のもので、
あまり理解されていない事もありますが、
少しずつ広まってきているようです。

普通借家契約と定期借家契約の違い。

それは、契約期間の違いです。
普通賃貸借契約にも通常契約期間が定められています。
その契約期間は、2年間という場合が多いです。

2年の契約期間が満了すると、
契約を継続するのであれば【更新】となります。
特に借主側から解約を希望しなければ、
契約は継続されていきます。
この契約は借主の権利が手厚く保護されています。

もし、貸主側が契約を終わりにしたい。
と思っても、これには「正当事由」が必要となります。

貸主が、もし、アパートが古くなってきたから建替えたい。
或いは、壊したい、売却したい。
と考え、契約を終わらせたいと考えます。

残念ながら、この程度では貸主側の「正当事由」
として認められないのです。

建物が崩壊の危険性がある。
とか、どうしても貸主が利用する必要がある。
と認められた時などです。

ただ、正当事由には、借主に問題がある場合も含まれます。
たとえば、借主が支払いを滞っていたり、
契約違反をしているのが明らかな場合。
また、公的な事業計画により立退きなどもあります。

それ以外で、貸主の一方的な希望と思われるときは、
基本的に認められません。

その為、老朽化を補修するのに多大な費用がかかる。
貸主が維持管理をしていくのが難しい。
などの理由から借主に対し解約を申し出るとします。
その場合立退料を借主に支払う。
など財産上の給付を申出ることによって
借主側の合意を得られれば、契約を終了する事ができます。

このように、普通借家契約というのは
基本的に借主の居住権が大きく守られているのです。

それに対し、定期借家契約というのは
予め契約期間が決められています。
更新は無いので、この契約期間が終われば
契約は終了します。

契約期間が満了すれば借主は明け渡す事になります。
ここが、大きな違いです。

ただし、一旦契約が終了しても、
再契約という形を取る事があります。
これは、貸主・借主が合意すれば、
契約終了後新たに契約を締結できる【再契約可】
という場合もあります。
これも、貸主・借主が双方で合意した場合になります。

ただ、あくまで新規契約になりますので
契約条件の見直しなども考えられます。

この定期借家契約（定期建物賃貸借契約）は、
よく使われるのが、貸主が転勤の間だけ賃貸に出したい。
或いは、貸主が数年後にその建物を壊す予定がある。
なども多いようです。

また、借主に問題がある場合に契約期間が終了すれば
契約を終わらせることが出来る。
という点も貸主側にとってはメリットになるでしょう。
例えば、家賃を度々滞納する、
マナーやルールを守らない。
そんな借主との契約を終わらせることができるのです。
そんな借主に対し普通借家契約の場合、
貸主側から解約できると言っても、簡単にはいきません。
そこも貸主にとっては大きなメリットになるでしょう。

逆に借主側から考えると、
短期間だけ借りたいという場合にも便利な事があります。

また、定期借家契約の場合通常より家賃が安い事が多いようです。
それほど長く住むつもりがない、という場合など
家賃が安くてすむのはメリットになるでしょう。

もし、気に入った物件があった時
契約条件が定期借家契約となっていた時。
通常より家賃が安い事も多く、長期居住を考えていない。
など自分の条件に合えば検討するのも良いと思います。

更に、再契約可となっているのかどうかも
ポイントとなります。

一般的には、普通借家契約と比べて
契約期間が満了になれば退去しなければならない。
と不安に思われる方が多いようです。

実際、今でも賃貸借契約のうち９０％以上が
普通借家契約なのも事実です。

賃貸を探される時には
それぞれのメリット、デメリットをよく考えて
選ばれるとよいと思います。