建物賃貸借契約には、普通賃貸と定期借家契約の２種類があります。

建物の賃貸借契約。
大きく分けると２種類あります。

一般的には、「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」
の２種類です。

一般的に、賃貸借契約を結ぶ、という場合
普通建物賃貸借契約の事が多いようです。

この２種類の違いはどこにあるのでしょうか。

普通賃貸借契約は契約期間が普通２年で設定されている事が多く、
期間後も借主が希望すれば契約は更新されます。
長く住み続けることが可能で、借主側にとっては
保護の厚い契約となります。
貸主側からは、一方的な解約がかなり難しい契約です。

借主が物件に住み続けることを希望している場合
貸主側から中途解約や契約期間満了時の更新拒絶などは
基本的にできません。

貸主は、自分の所有している物件なのだから
希望すれば契約を継続しなくてもよい。
と思われている方もいます。
その為「次回の更新はしない、と借主に伝えておいて」
と言われる事があります。
いくら貸主の所有している物件であっても
もし借主が同意しなければ通らない話なのです。

住居の場合借主側の権利は法的にも守られているからです。

賃貸借契約の形式は現在でも
普通賃貸借契約の形式が多いのです。
賃貸借契約の９０％以上を占めている、とさえ言われています。

では、「定期借家契約」は
「普通賃貸借契約」とどこが違うのでしょうか。

まず、契約期間には特に定めがありません。
当事者間で決める事ができます。
でも、基本は契約期間が満了したら、そこで契約は終了する。
というのが基本の考え方です。

もし、契約を継続したい、という場合には
契約は終了、新しい契約を結びなおす事になります。

だから、契約を締結する際には、
契約期間が満了と共に契約は終了する。
という事を書面によって予め説明しておかなければなりません。
普通賃貸借契約は、貸主・借主間の口頭でも成立します。
それが、定期借家契約は、必ず文書にて契約することが必要となります。

契約期間が１年以上の定期借家契約の場合
貸主側からは、１年から６か月前までには、
借主に対し契約終了の通知をすることも必要となります。
それによって、貸主側から契約期間が満了になれば
契約を終了することができます。

この定期借家契約という形式は、
２０００年３月に施工された制度です。

それまでは、普通借家契約しかなかったのですが、
それ以降は定期借家契約と普通借家契約のどちらかが
選択できるようになりました。

普通借家契約は借主保護の意味合いが強い契約です。
貸主側からは正当事由がなければ解約できない。
というものでした。
（この正当事由というものは、かなり貸主にとっては
厳しい内容です。）

貸主の立場からすると、
たとえ、自分の所有している物件でも
自由に解約すらできなかったのです。

もし、建て替えたい、売却したい、取り壊したい。
と考えても、簡単には出来なかったのです。

そこで、このような定期借家契約という制度が
できたのです。

この定期借家契約は
主に貸主が期間を区切って人に貸したい。
という時に使われる事が多かったのです。

転勤の間だけ、人に貸したい。
いずれ壊す予定があるけれど、
もし借りてくれる人がいるのであれば
その間は借りてもらう。

そんな期限付きの契約なので
逆に学生さんや転勤の間だけ借りたい、
と思う人にとっては需要と供給があうかもしれません。
定期借家契約の場合、借主に不利な点もあるため
賃料が比較的抑えめの事もあるからです。

このように、定期借家契約にはメリット・デメリットがあります。

基本は、契約期間中は解約できないのですが
契約によっては、普通賃貸借契約のように
１ヵ月前に申出る事によって解約できる。
という場合もあります。

また、再契約可という契約が満了したあとでも
貸主から解約されなければ再度契約が可能である。

という場合もあります。

貸主にとっては、賃貸に出す場合の選択肢が広がる、
というメリットは大きいと思います。
借主側からは、長く住む事を希望しているのに
期間までしか住めないのか、
と不安になる事もあるかもしれません。
ただ、上記のように定期借家契約でも
賃料が安いかもしれない、とか再契約できるかもしれない。
という契約条件をよく考慮して
物件を探すと良いかもしれません。