株式会社あすかハウジング
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2021年08月06日
ブログ

貸主と借主の双務契約。借主は変更できるのでしょうか

賃貸借契約というものは、貸主と借主間で結ばれるもの。

まず、契約書は
「貸主 〇〇〇 と借主 〇〇〇 は次のように住宅賃貸借契約を締結する」
と言うような文書から始まります。

このように、貸主と借主をまず特定し、物件の表示や条件が記載されます。

この双方は契約の根幹になるといっても良いでしょう。

ところが、契約期間中に契約者を変更しなければならない
というケースがあります。

そもそも、契約者は変更できるのでしょうか。

原則は契約者が居住する。入居者は入れ替わりできません

賃貸物件では、契約者や契約時に届け出のあった入居者以外が居住する
という事は認められていません。

だから、原則的には契約者が居住し続けます。
(契約時から入居者が定められているケースもありますが)

ただし、契約を継続したまま契約者の名義を変更できることがあります。

もちろん、ワンルームなど一人だけ入居する物件に異なる人が入居する
入居者自体が入れ替わってしまう
という事は、基本的に認められません。

それは、前の入居者が解約し、違う人が住むのであれば新しく
契約を結び直す必要があるからです。

ちゃんと、入居申し込みをして審査を受け
必要な契約金も払い、契約をしなくてはなりません。

でも、借主の名義が変更できる場合とは次のような
場合になります。

個人・法人でも借主の名義変更が出来る場合があります。

個人名義契約の場合
 ・個人名義 から法人名義へ変更
       このケースは個人で行っていた仕事を法人化した
       とか、会社名義の契約にして入居者は変わらない
      など、結構あるケースです。
 ・結婚・離婚 などにより 賃借人の氏名が変更になる
 
 ・賃借人が死亡し同居していた家族が契約者になる

このような事は、実際によく起こります。
  
法人名義契約の場合
 ・法人名義から 個人名義へ変更
      会社の都合で契約者で無くなる事や
      会社を辞めてしまった。など
      これは、場合によっては新たな申込をしてもらい
      再審査が必要となる事もあります。
 ・法人の名称変更・代表者変更

    これは必要書類提出だけで(商業登記簿謄本など)
    再審査までは不要となることもあります。

名義変更が必要となる事は結構あります。書類は必要?

このように借主の名義が変更になることは実際に起こりうることです。

まず、原則的に契約者が変更になるとか、連帯保証人が変更になる
と言った場合は、きちんとした名義変更を行う必要があります。

借主は賃貸物件を借りて、賃料を支払う義務のあります。
だから、勝手に変更する事はできないのです。

名義変更の必要があるかどうか。
管理会社がいる賃貸物件の場合は
管理会社にまず届け出て、どのような手続きが
必要かどうか確認してください。

仲介会社ではなく、管理者です。

必要書類もケースバイケースなので、それも確認してください。

氏名変更だけであればそれが確認できるような
公的書類だけで済むこともあるかもしれません。

どのようなケースでも、
契約者が勝手に変わる事はできないのです。

借りた部屋だからと言って勝手にはできません。

自分が借りている部屋だから勝手にしてよい

と言う事は決してありません。

誰かが住みたいと言ったから貸した
などは、決してできません。

勝手に人に貸すまでいかなくても、
一人で借りたのに、いつの間にか誰かと一緒に住む
と言うのも原則的には認められていません。

夫婦で借りてお子さんが生まれた。という場合も
出来れば、貸主側に届けておいた方が良いでしょう。

後々トラブルになるかもしれません。

悪質な場合であれば(転貸ーー人に又貸をする)など
解約されることもあります。

名義変更が必要な場合
管理会社か貸主には届け出、相談をしてください。



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