賃貸物件のオーナーチェンジ。引渡後の手続き色々

賃貸マンションや賃貸アパートの売買。
いわゆる収益物件の取引です。

賃貸物件のオーナーも様々な事情で手放す事があります。

手放された賃貸物件は、収益物件なので
賃借人が居住していれば、
そのまま賃貸借契約が継続されるのが普通です。

でも、その新しいオーナーに物件を引き渡す事になると
それに伴って色々な手続きが必要となります。

オーナー（賃貸人）が変更になる事は
まず入居者（賃借人）に通知しなければなりません。

所有者は、〇月〇日から変更になりました。
前貸主と結んでいる賃貸借契約はそのまま継承（引き継ぐ）されます。
概ねそんな内容の文面になります。

入居者に、所有者が変更になるという事を
予め伝えているというケースは余りないようです。
だから、突然の通知に少々驚かれる事もあると思います。
それでも、契約内容には特別な変更もなく、
今まで通り住み続けられる。
という事であれば、それほど心配はないでしょう。

もし、大きな変更点があるとすれば、
家賃の払込先が変更になる事かもしれません。

管理会社が変更になる事もあるでしょう。
その場合も、借主の権利は守られている事には変わりはありません。
だから、突然退去してくれ、という事もないと思います。

新しい所有者側も、契約は継続します。
賃貸借契約書も受け取り、内容を確認。
特に問題はない。
と思うのですが、注意すべき点があります。

最近の賃貸借契約は契約時に保証会社を利用する事が多いようです。
この保証会社との保証契約は、貸主側にとって大変安心なものです。
家賃滞納や、退去時の事故に対するリスクを保証会社が保証してくれる。
貸主にとって、リスクが軽減する契約です。

でも、保証会社は実にたくさん存在しています。
前所有者の時に使用していた保証会社が
そのまま利用できるかわからない事もあります。

もし、新所有者が従前の管理会社と契約を継続するのであれば、
管理会社が保証会社に対し所有者変更手続きをすればすみます。

もし、管理会社を変更したり、所有者自ら管理する。
という場合。
利用していた保証会社との契約が継続できるか、
そこが問題になります。

実は不動産会社と利用している保証会社間では
業務提携の契約を結んでいます。

もし新しい管理会社となった不動産会社が
そのまま利用している保証会社と、業務提携契約を結む。
それが可能な事が多いと思います。
その為、多少手続きが面倒ですが、何とかなります。

問題なのは、自主管理をする予定の新しいオーナーの場合です。

保証会社の窓口となっていたのは不動産会社。
問題が起こった時には、その不動産会社から
保証会社に連絡が行くことになっています。

だから、不動産会社が無償でその後も面倒をみてくれる。
というのでなければ、基本的には新貸主が保証契約と
契約を継続していく必要があるでしょう。

これも、保証会社によって規定も様々なので
面倒ですが、確認していく必要があるでしょう。

とにかく、賃貸物件の所有者が変更になる。
という時には、できるだけスムーズな手続きが必要です。

入居者への連絡。
賃料支払い方法の変更。
保証会社などの利用確認。

できるだけ、入居者に負担をかけないように
手続きを進めていくことが大事だと思います