老朽化したアパートのこれから　　②

老朽化したアパート。
そのまま維持するのが困難となった時。

いくつかの対処方法が考えられます。

立退きなどの面倒を避ける方法としては
アパートをそのままの形で売却する方法がありました。

次に考えられるのは、
【土地】
として売却するやり方です。

既に、建物としての価値は見込めない物件。
現在は、賃貸として収益をあげているかもしれません。

でも、賃料収入もどんどん目減りして維持するのも大変。
収益物件とするにも、余りに利益が出ない。
そんな場合に　土地として売却する方法があります。

この方法をとる場合、簡単なのは
入居者が余りいない事。
極端に言えば、空室としておくこと。
これが、最も楽な方法です。

建物自体が老朽化してきて、外壁や屋根を直さなければいけない。
という時、もし空室が多ければ
逆に募集をかけないのも一つの方法です。

言い方は悪いですが、中途半端に費用をかけても
古い物件の場合、それほど賃料を上げることは出来ないかもしれません。

費用と収入を比べると、もったいないという事があります。

少々時間はかかりますが、立退きをするより売却しやすくなります。

ただし、この方法をとれるのはオーナーに金銭的余裕がある場合です。
賃料収入が減っても、生活に支障がない方。
それが大事です。

実際に、１０部屋あるボロボロのアパートで、住んでいるのは１部屋のみと言う所もあります。
住んでいる方が、退去するまでそのままにしておく
そんな物件もあります。

ですが、階段が壊れたり屋根がとんだり、など心配になってしまうのであれば
そこまで、時間はかけられません。

その場合は、立退きをお願いしてアパートを空っぽにしなければなりません。

立退きをかける場合
住居であれば、入居者の居住権があるので、簡単には進みません。

半年から一年前には、明渡のお願いをします。

住居の場合は、賃貸借契約を貸主から解除できるのは貸主側の正当事由が必要とされています。

建物の老朽化もその程度によるとされます。
貸主の自己都合のみの場合は、認められないこともあります。

ただし、あくまでも交渉なので、金銭的な賠償でも補えるものになります。

皆さんもご存知のように金銭の補償で立退きを完了させるケースは多いです。

一番の問題点は、この立退きです。

でも、すんなり立ち退いて頂ける場合もあるので
交渉はやってみる必要があります。
まれには、考えられないような要求をしてくる方もいますので。

あくまでも入居者の都合も考慮してあげる必要があるのは当然ですが。

面倒な立ち退きが完了すれば
土地として売却の目途がたちます

ただし、建物があるのでその解体費用の問題も出てきます。

解体して更地にして売却する場合は
大変見た目も良くなります。
購入する方もわかりやすい土地になります。

その場合は解体費がかかりますね。
最近は解体費用も馬鹿になりません。
まして、収益物件で少々大きな建物であれば
数百万円を覚悟しなければなりません。

もちろん解体をせずに古屋付土地として、
売却する事も可能です。

その場合、解体費用が掛かる事を考慮し
売却価格を設定する事も必要です。

もし、近々に売却したいと思われる場合
無用にリフォームなどに費用をかけないほうが良いと思います。

老朽化したアパートをどうするか、
土地としての売却方法は
こんなやり方が一般的です。