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2020年07月24日
ブログ

賃貸借契約の連帯保証という制度。民法改正で変化

賃貸借契約の連帯保証。

昨今は、保証会社を利用するケースが増えてきています。
貸主さんにとっては、そのほうが安心なのかもしれません。

でも、まだ連帯保証人さんを立てて契約する。
或いは、もともと賃貸借契約で連帯保証人を立てていた。

というケースも、まだまだあります。

新しく契約する時だけではなく、
更新 という契約もありますね。

そんな時、今年4月の民法改正が関わってきます。

連帯保証は賃借人と同じだけの支払い義務がありました

この民法改正 で大きく変わった点
この連帯保証人さんに関わる問題があります。

連帯保証人に極度額が設けられた、という事です。

極度額というのは、連帯保証人の支払限度額という意味になります。

今まで、連帯保証人は賃借人と同じ債務を負わなければなりませんでした。

連帯という名前からも、一切の債務です。
賃借人が賃料を支払わない
建物・設備に損害を与えたのに賠償しない

それらの債務を賃借人が履行しなければ、保証人が連帯して債務を負う。

それが連帯保証人でした。

連帯保証人にはかなり重い責任があるのです。

例えば、繰り返し家賃滞納を繰り返す賃借人
その連帯保証人であれば、その都度滞納額を支払う義務
があるのです。
数年の間には、とんでもない金額になっている。

なんて言う事もあったのです。

それが令和2年4月1日の民法改正によって変わりました。


極度額の無い連帯保証契約は無効?

連帯保証人契約をする場合
(賃貸借契約と同時に行う場合が殆ど)

極度額を決めなければ無効となる、
となったのです。

例えば、賃貸借契約であれば家賃10万円の場合
極度額 100万円
とか、賃料の24ヶ月分(賃貸借契約期間2年分)

などと、契約書に記載します。

もちろん、新しい契約であれば当然に記載されています。

注意が必要なのは 更新契約の場合です。

本来、連帯保証人となった場合
その元である賃貸借契約が継続している間は
ずっと連帯保証人としての債務が消えません。

更新しても、その債務はそのまま。

以前の民法が適用されます。

ところが、そうでない場合もあるのです。

更新契約でも、新しい民法「極度額」を設定する必要

更新契約を締結する場合
更新契約書に賃借人の署名捺印のみで
新たに、連帯保証人に署名捺印等を求めない。

また、契約が継続する間は保証契約が継続する

などの取り決めがある場合は、そのまま以前のような
極度額のない連帯保証が成立します。

ところが、更新時も新たに連帯保証人に署名捺印をもらう

とか、4月1日以降に連帯保証人の合意更新が行われた

と判断される場合、
その場合も極度額の設定が必要となるのです。

そんな場合には、連帯保証人に対して極度額についての説明
が必要になるかもしれません。

極度額という制度そのものは、連帯保証人にとって
有利な制度ではあります。

合意を得られない事はないかもしれませんが。



連帯保証人か保証会社の利用か。費用だけの問題ではありません。

この連帯保証人という制度。

多くの賃貸借契約で利用されてきました。

最近でも賃借人が保証会社を利用する際の
保証料を払いたくない
出来るだけ、費用を抑えたい。

そんな賃借人から、連帯保証人を立てたい

という希望があります。

でも、連帯保証人になる方にとっては
大変リスクのある制度です。

また、賃貸人(貸主)にとっても、リスクがあります。
まして、極度額という制度は貸主にとって
不安なところもあるようです。

また、連帯保証人が定年を迎えた。
高齢になった、
など 長い間には問題になる事もあります。

そんな問題を抱えがちなので
保証会社の利用が増加しているのです。

借りる方も、連帯保証人を引き受ける方も
意味をきちんと理解して契約する事が大事でしょう。





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