所有されている土地。私道の場合道路と宅地は分筆されていますか

未分筆の私道。
所有されているご自宅の接している道路は私道。こういう方も多いですし、特に問題になるものでもありません。
私道として認められているのであれば、道路としての必要な条件を満たしている筈だからです。
その道路として認められている事は、大前提とします。
その上で所有されている土地を例えば売却しようとした場合。
昔からお持ちの土地の測量図、公図、道路などを私達不動産会社では当然調査をします。
その時公図をとってみたら、その道路部分が家を建てている土地と登記上分かれていない。
そんな事が良くあります。
分かりやすく言えばそのような状態が、いわゆる未分筆の私道の1つとなります。

家（建物）が建っていて、目の前にはちゃんと４ｍ以上の道路が通っている。
ところが、公図と呼ばれる土地や建物の位置を確定する為の地図を法務局で確認したところ、道路がどこにあるか分からない。道路があるべき場所に道の形状をした土地が見つからない。
そんな事があります。道路ですので、少なくとも数軒の家がそこに接しています。
実際は道路があるのに、公図にない。
今はまだ、このような不正確な地図はたくさん存在しています。
住宅地図と異なる地図です。

ですが、普通に生活をしているのには宅地前にあるべき道路があるのであれば、問題はありません。
地図上（公図上）土地が道路と宅地に分筆されていなくても、道路部分として使用する部分は、明らかに道路としてのみ使用している。
４ｍなければならない、道路の中心から２ｍはさがっている。
であれば、問題はありません。
でも、道路として提供している土地はあくまでも道路としてのみの使用となります。
自分の所有している土地であっても。
でも、その道路部分の土地に対して税金を支払っていませんか？

昔から道路も宅地も1つの土地として登記されている。
固定資産税もとの1つの土地の面積で課税されます。
実は、道路としてのみ使用される土地は課税対象から外れるのです。
でも、そのように昔道路に提供した部分の土地をそのままにしている場合。
測量もされていないケースが多いようです。
また、あってもかなり昔なので測量技術が不正確な時代で正確とは言えない測量図がある。
その為、実際の道路に提供している土地が何平米で宅地部分が何平米かわからないのです。謄本上では100平米なのに、実際に使用できる土地面積は75平米であったりします。

更に、100平米分の税金を何十年も払っていた。25平米分の税金は必要がなかった。
などと言う方も多いと思います。
実際分筆と言って道路と宅地部分を二つの土地に分けることが出来ればベストです。
でも、分筆までしなくても道路部分の面積が分かるように測量できれば良いのです。
そうすると、役所に非課税申告をすることができます。

もちろん、道路の形状を明らかにしている、道路としてのみ使用しているなどの条件があります。

大きな面積を提供している場合など、将来的には申告をしておくと良いと思います。
ただし、測量をするのに測量士に依頼する必要があるので、費用はかかります。
もちろん、少ない面積の申告の為にたくさんの費用がかかるのは勿体無いという事も当然あるでしょう。
でも、建替えをしたい、相続が発生する、売却する、などの場合も測量がしてあると良いのではないでしょうか。
当社も現在そんなケースが2件続けて出てきています。
ちょっと、考えてみてはいかがでしょうか。