株式会社あすかハウジング
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2019年09月22日
ブログ

事業用の賃貸物件の設備。誰が維持管理するのでしょう

賃貸契約では、住居用と事業用では考え方が異なる部分があります。
特に設備や内装などについて、大きく違う部分が多いのです。

一般的に住居の場合、すぐ住めるような状態にしてあります。特に最近は入居者にアピールする為に、貸主側で色々な設備をつける事も多くなっています。

貸主で設置した設備は、大抵の場合貸主が維持管理してくれます。
(入居者の故意・過失で壊したりした場合を除いて)

事業用店舗などでは、借りていた時についていた設備の維持管理は誰が行うのでしょうか。
それが事業用の店舗・事務所の場合は本当にケースバイケースなのです。


以前の所有者の残置物。契約では維持管理は借主が行う!

特に店舗の場合、入居する借主の業務内容によって内部や外部を変更します。
床や壁のみならず、設計によってエアコンの位置や水回りなども随分変わる事もあります。それは、事業用なのであくまで事業をする側の費用によって行うのが普通です。
もちろん、借主の費用で設置したものは、借主のものと考えるのが普通です。

ところが、以前の入居者が取り付けした設備が残っていて、そのまま使用させてもらう場合もあります。
その場合は、借りる時に設備の維持管理はどうするのか契約を必ず確認する必要があります。

先日もスナックを借りている方が相談に見えました。
もう長い間借りているのですが、もともとスナックとして使用していた店舗をそのまま借りています。
いわゆる 「居抜き」という形態です。
オープン時の設備投資が少なくてすむので、借主にとっては好都合な店舗契約です。
その場合、設備や什器(流し、テーブル、椅子なども含め)は無償で使用できるけれど、その維持管理は自分で行うという契約にする事が多いのです。
その借主も、エアコンが壊れたのだけれど誰が修理するのか、という相談でした。

契約では借主が設備の維持管理を行う。それを貸主と借主に説明。でも実際は

このスナックの修理については、少し前に貸主からも連絡がきていました。
内容についての詳しい話はありませんでしたが、店舗についている備品は誰が修理するという契約になっているのか、という質問でした。
こちらで契約書の内容を確認したところ、入居期間中の設備の維持管理は借主が自分の負担で行う、と記載してあります。
なので、その内容をお話しました。

それで終わっていたのですが、今度は借主が同じことを聞きに来られたのです。
そこで、同じような返答をしました。

エアコンが故障したのですが、以前にもエアコンがダメになった時に貸主が新しくしてくれたと言うのです。
今までの設備やドアが壊れた時も、貸主に相談したところ貸主が修理をしてくれたそうです。なので、勝手に修理を頼んではいけないと思い今回も貸主に相談したのだそうです。
この店舗は、貸主の家の前にあるので今までも貸主に相談していたようです。

そんな経緯は、当社ではお聞きしていません・
だから、契約書上の取り決めを双方にお伝えしていたのです。
ところがーーーー

貸主が善意で修理?すると貸主が修理するのが当たり前と思ってしまいます。

今回も、結局貸主が修理の手配をしたそうです。

エアコン内の管が詰まっているとかいないとか。
借主がきちんと清掃をしていないからだ、とか言われながらも
修理の手配はしたのです。

貸主、借主がお互いに納得しているのであれば、こちらとしては口出しをする問題ではありません。

ところが、その頼んだ修理がなかなか来てくれない、というのです
効かないエアコンの為に商売が上がったりで、お客は帰る。暑いからと値引きをするなど。大変な損害を受けたという事だったのです。

そんな状態になって、こちらにクレームを言ってこられても正直何もできません。
契約通り、借主が修理するのが基本。良かれと思って貸主が修理してあげるのであれば今後もそうしてあげる。
貸主・借主間で話し合いをして行くしかありません。
借主が気になるのであれば、貸主側に自分で修理します、と報告すればよいのです。

もし、今度だけなどと言うのであれば、出来れば文書に残しておくなどをしておくのがベストです。

でも出来れば、契約した内容はお互いに守っていくのが一番トラブルになりません。
契約と違う内容を実施していくのであれば、話し合いで解決して欲しい。
契約時の取り決めを、勝手に変更して更に仲介会社に話をもってこられるのは
大変困るのです。

契約は貸主・借主間のものです。特に事業用の場合、契約内容は確認して欲しいと思います。

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