賃貸の現状回復の意味。入居時の状態まで戻さなくてはいけないの？

賃貸契約の際によく聞く「現状回復」という言葉。

わかるような、わからないような言葉ですね。

国土交通省のガイドラインにもあるのですが、賃貸住宅の現状回復や入居中のトラブルを防止するため、東京都では「賃貸住宅紛争防止条例」という条例を定めています。

この条例は、住宅を借りようとする人に別途書面を交付して説明するよう宅地建物取引業者に義務付けられています。

じゃあ、原状回復とはどこまでをいうのでしょうか。

契約書には次のように書かれています。

・借主は明渡の際に現状回復しなければならない。

貸主さんも原状回復と言うのは入居当時の状態にまで戻すことだと言われる方もいるようです。

でも、入居当時の状態に戻すことが現状回復という意味ではないのです。

基本的な考え方（原則）は

借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など。

借主の責任によって生じた住宅の損耗やキズ等の復旧

これが現状回復の意味です。

借主の責任であると考えられるものには故障や不具合を放置し、その為拡大した汚れや傷も含まれます。

また、結露や台所汚れ、トイレの汚れも通常行うべき清掃を怠ったためにひどくなったカビや汚れなども借主負担と考えられます。

貸主の負担

それは経年変化や通常の使用による損耗の復旧と言われます。

普通に使用していても、年数が経てば真っ白であったクロスもくすんできます。

ピカピカであったフローリングに細かな傷がついたりします。

クロスに大きな穴をあけたり、家具を引きずってフローリングに大きな傷をつけた場合はもちろん過失なので借主の負担となります。

タバコのヤニ汚れも、経年劣化と言えません。（国土交通省のガイドラインによる）

特に喫煙禁止となっている物件でヤニ汚れが認められる場合は、用法違反となります。

それ以外の場合、設備や建物の価値は経過年数に伴い減少していきます。

その経年による損耗は貸主の負担になります。

6年以上経過した場合などは一般的に残存価値１円となると言われています。（カーペット、ＣＦ、クロスなど）

長い間借りて頂いた物件は、貸主さんもそれ相応の賃料を頂いているという事なのです。

そんな事から原状回復

というのは、入居当時の状態に回復することをいうのではありません。

もし特約によって理由のいかんを問わず、原状回復は借主負担とする。

という書かれていたとしても無効となることがあります。

ただし、経年劣化は貸主の負担と言ってもと言っても、借主は借りたお部屋をきちんと通常の手入れをしたり、清掃をする義務はあります。

もし、余りにも何もしない場合は、善管注意義務違反であると思われます。

油汚れの放置、結露によるカビの発生、エアコンによる水漏れを放置した為壁、床が腐食した。

それらは、借主の責任であると言わざるを得ません。

借りた以上は、特別なクリーニングが必要とは言いませんが、普通に掃除や手入れしなくてはなりません。

借りている部屋だからと言って、掃除をしないのはやはり駄目です。

キッチンの壁一面がカビで真っ黒だったケース。

トイレを一度も掃除しなかったのではないかと思われるような便器が真っ黒になっているケース。

実際にこんなお部屋もありました。

これらは、借主の負担になる可能性が大です。

借りた部屋だから、掃除もしない、これは絶対にＮＧです。

借りたお部屋はきちんと手入れする。

貸主は、退去後過剰に借主に費用を請求しない。

原状回復によるトラブルは避けたいものです。