株式会社あすかハウジング
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2020年06月21日
ブログ

貸室内の事故。大家さんのダメージは色々

室内で入居者が死亡した状態で発見された物件です。
その理由も 自死。いわゆる自殺と思われました。

大家さんにとっては、寝耳に水。
事故直後は精神的に大分打撃を受けられました。

ある程度の時間が経ってから、今後の事が問題となってきました

まずは賃貸物件室内の片付けと現状回復が必要

この賃貸借契約は、契約時に連帯保証人ではなく
保証契約を利用していました。

まずは、借主が死亡しているので物件内の片付けが必要です。
亡くなられてから、発見までは殆ど時間も経っていません。
その為、不幸中の幸いというか、汚れや臭いも無かったのです。
荷物自体もたくさんありません。
でも、なぜかお部屋の中が改造(?)とまでいきませんが
窓を板でふさぐなどされていたのです。

その荷物の搬出や原状回復工事の費用。
これは、保証会社での補償範囲となり貸主の負担は無し。

幸いお家賃は、きちんと払われていたので
その点も問題はありませんでした。

そこで、お部屋は物理的には貸せる状態になりました。

でも、問題はそこからです。

賃貸しても売却しても大きな損害が

事故物件となってしまったお部屋。

大家さんは賃貸用に購入し、すっかりお部屋をリフォームしました。
水回りも、お風呂場、トイレ、キッチンなどを全て交換しています。
当然、床も壁も貼り替え済み。
だから、かなりの費用をかけていたのです。

それが、事故物件となると当然家賃も低くなる可能性大。
募集も難しくなります。

それでは、売却しようと思っても
これも事故物件は売却金額がかなり低くなってしまうでしょう。

大家さんにとっては、本当に災難です。

「どうしたらいいと思う?」
と何度も聞かれました。


募集でも売却でも心理的瑕疵の説明が必要

不動産の価値としては、かなりのダメージです。
賃貸物件の場合、賃料を下げる事によって
入居者が決まるケースが多くなります。

もちろん、その場合でも心理的瑕疵と呼ばれる内容について
借りる方には予め説明します。
その上で納得して頂いて借りて頂きます。
もちろん、お部屋を直した後には、お祓いなどを行いますが。

その後、普通に賃貸した方がいる場合、その契約が終わった後では
次の募集時に説明義務はないと言われています。

でも、売買の場合
心理的瑕疵の説明が必要になり
減額になる可能性が大きい。
その減額の金額も賃料が値下がりするような
レベルでない事ももちろんです。

それを考えると、借主の連帯保証人や相続人に対して
損害賠償をすることを考慮します。

所有者の損害は保証人や相続人への賠償請求になる?ち

身内が亡くなり、悲しい思いをされた保証人や相続人に対して損害賠償を求める。

気の毒との気持ちもあると思います。

でも、実際に収益物件を所有する貸主にとっては
かなりの損害を被るのです。

仕方ない、ではすまないのです。
これから先、ずっとその損害が続く可能性もあるのです。

更に、所有者も心理的なダメージを持ち続けなければなりません。

そういう意味からしても、損害賠償を求めるのは正当であると思います。

借主は、善管注意義務違反という契約違反にも該当するのです。
(善良な管理者と同様の注意義務をもって使用収益する義務)

この場合、保証会社の利用の為逆に連帯保証人に対する損害賠償は、出来ません。
相続人に対しての請求となります。

損害賠償は認められることが多い。でもリスクを減らす手段も考える必要があります。

連帯保証人や連帯保証人に対する損害賠償。

これは、法律的な決まりはありません。

このような場合、1年位入居が見込めない。
賃料が相当期間減額する。
その 賃貸ができない期間や、減額賃料についての賠償が
裁判では認められるようです。

ただ、裁判などに持ち込むと裁判費用もかかる上に
かなりの時間と手間、及び精神的な苦痛も考えられます。

でも、ただ貸主が泣き寝入りになるのも
困ります。

今回の自殺によるケースでは
相続人に対して損害賠償を求めています。
(ただし、あまり多額ではありませんが)

賃貸物件を所有する事の リスクの一つでもある事故。

未然に防ぐことは難しいようです。
でも、今は貸主に対してこのような事故に対する保険も出来ています。
損害賠償をしても、払わない、払えない
そんな借主に対しての自己防衛になると思います。

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