株式会社あすかハウジング
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毎週水曜日・第2、第4火曜日
2018年06月15日
ブログ

古くなった賃貸物件 大家さんの悩み  ①


古くなってきた賃貸物件。

貸主さんにとっては大きな問題です。家賃は下がってくる。古くなると、外壁や給排水関係など大きな費用がかかる修繕も必要になる。

などなど、本当に頭の痛い問題が増えてくるのです。

更に、古くなってきた物件は容易に入居者が決まらなくなります。

大家さんと言えども、資金に余裕がある方ばかりではありません。

直せない、家賃が下がる、入居者が入らない。

こんな悪循環になってしまいます。

 

経年劣化との戦いが続きます


古くなった物件と言うのは、年代的にバブル前後の建物が多くなります。

その頃は、ご存知のように不動産の価格は信じられないほど高額でした。でも、不動産を購入すればもうかる、と不動産を大手企業から個人まで手を出していた時代です。

駅から10分くらいのワンルームアパート、3点ユニットバス、ロフト付で8戸程度のもの。それが1億などと言う値が付いていました。現金で買われた方もいます。

でも、その頃は金融機関も喜んでお金を貸してくれた、むしろ貸したがっていたので、ローンで買われた方もいます。不動産を買うと儲かる、と言われた時代です。

それが、バブルは弾け、どんどん値下がりが続き、今や3000万にも満たない。なんて事になってしまいました。

ローンが残っている大家さんの中には、1室でも空くと赤字になり塗装工事の費用が出ないので、雨漏りの続くお部屋をそのまま貸して欲しいという方もいます。

さあ、どうしようと大家さんたちの悩みは続きます。

物件も大家さんも年をとります。 どうやって、付き合っていけるのでしょう。


先日、8戸のうち続いて2部屋が退居した物件がありました。

去年までは、空室になっても何とか満室にしていました。

やはり、昔ながらのワンルーム物件です。その大家さんも20年以上前に購入しました。自営業者だったご主人が、年金代わりになればと現金で購入。

ご主人が亡くなり、奥様はそのお家賃でお子様を育て、生活していました。

貯金の余裕もありませんでしたが、幸いお子様は独立。少し余裕が出たと思いました。

ところが、まず今年に入って1部屋が退居。それは、クーラーを交換すれば、何とか貸せる状態に出来ると思いました。

ところが、最近もう1部屋が退居。立会いに行って見て驚きました。お風呂は扉も壊れ、インターフォンも線を切られ(壊れてうるさいから)、部屋中カビだらけ。壁紙は、もちろん部屋中黄色くなっています。

入居中の部屋からも白蟻が出たとの連絡もありました。

以前から、いつまで賃料生活が続けられるか、修繕費も防水・塗装・外装も必要になります。室内も長期間借りていた賃貸人が退去すると修繕費用が大分かかることが予想されます、とお話していました。

遂にその問題が目の前に突きつけられました。そして、決断を迫られることになりました。

緊急の問題として修理費用や白蟻駆除など100万以上のお金は必要です。

でも、それは現実的に大家さんにとっては不可能な金額です。もし、お金を借りたとしても賃料を生活費に使い、その他に返済していく事は現実的ではありません。

自営業者で年金も受給していません。70歳を超えた大家さんにとって賃料収入だけでも、これからの生活に心配はあります。

それでも、このままの状態で賃貸物件が更に20年持つとはおもえません。

手入れは出来ないので、そのままで売却しようという事になりました。

収益物件としてであれば、利回りを確保できれば何とかできそうです。

長い間のお付き合いの大家さん。今後も、少しでもお役に立てるよう考えたいと思っています。

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