株式会社あすかハウジング
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2019年03月28日
ブログ

オーナーチェンジ物件、負の遺産を引き継ぐ

入居中の借主がいるまま、貸主が売買によって変更となる。いわゆる、オーナーチェンジ。以前のオーナーも投資用と所有していたわけですが、言い方は悪いのですが殆ど放置しているような状況でした。

そして、賃貸物件のみならず自宅まで税金の滞納や管理費の滞納がかさみ、ついに競売にかかる寸前。その段階で売却しその費用で溜まっていた税金やローン、管理費などを支払う、いわゆる任意売却となったのです。その物件を購入した次のオーナーは、きちんと賃貸物件も普通に管理をされる方でした。

それでも、以前のオーナーの負の遺産は引き継いでしまいました。

その負の遺産とはーーーー

以前の契約は、問題が山積みです

まず、入居者との賃貸借契約に係わる書類が殆ど無かった事。

貸しているお部屋の不具合も手をいれていない。給湯器がこわれたまま貸した(と借主から聞いた)。部屋の状態をチェックしていない。階下への水漏れが起きたり問題が山積みでした。

更に契約者は、法人となっていましたが、一人でやっている会社。その連帯保証人は入居者個人(代表者)となっている。これでは、会社も保証人も同じで、保証人はいないも同然。保証会社も使っていない。大手の仲介会社が締結した契約でしたが。

問題が起きたらどうするの?という状態でした。

水漏れが起きた際新しいオーナーが室内にはいると、室内は荒れ放題。

靴で入ってください、と言われ、入ってみるとペットを飼っています。床にはペットの糞がちらばっている。水道管からの水漏れを放置していたので、2LDKの部屋の廊下お風呂場などはプールのようになっていました。

更に、ベランダや階段の踊り場にも物置やコンテナを置いたりと好き放題でした。

更新契約もされていないので、新しい貸主様は契約を見直し、立て直すこととしました。

問題ありの契約を解約、物件も直したい!

きちんと契約書を取り直し、契約内容を確認。

余りにも安い賃料でいた為、更新契約の機会にある程度賃料を見直すことにしました。

その結果、借主は退居することになったのです。

退去後の室内は想像どおりひどい状態でした。床の傷、クロスの破れ、ペットの臭い。

なので、この機会に傷みのひどい室内を思い切ってリノベーションし、直そうと言う事になりました。

そんな状態にも係わらず、退去した借主から敷金の返還を求められました。

こちらからすると、ペット不可の物件でのペットの飼育、それに伴う室内損耗の原状回復、消臭(ペットの臭い)、ハウスクリーニング費用、など余り多くない賃料の1か月分の敷金では足りません。

転居先も告げない借主に対し貸主さんから、退居の精算書が送られました。

ところが、町でたまたま、貸主と借主が出会ってしまいました。借主は大きな声で敷金返せ、と怒鳴ったそうです。

色々と言い分はあるでしょうが、ペット飼育の契約違反、室内のひどい傷みは事実です。

これは、認められません。こんな借主も出てしまうので、入居時にきちんとした契約書を取り交わす事、契約者、保証人をいい加減に設定しない。

先々の為にも、何でも良いでは困りますね。

オーナーチェンジによる負の遺産。競売物件などの売買に伴うリスクでもあります。

逆に、退居してもらい物件の建て直しが図れる事になってよかったかもしれません。

 

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