株式会社あすかハウジング
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2019年05月10日
ブログ

分譲マンションの老朽化問題。建替えや取り壊しなどを考える必要もあります?

日本に住宅としての分譲マンションが普及し始めたのは1960年頃です。
その頃から考えると既に60年近い年月が経っています。
一般にマンション等の耐用年数は60年程度といわれているのです。
そう考えると、建替えや補修などが必要になってきている建物が増えているのは当然です。
築年数が50年以上のマンションは全国で5万戸。
マンションの老朽化に伴い、建替えが検討されているにも係わらず、今まで実際に建替えされたのは 230棟から300棟ほどです。
更に築50年以上でなくても、現在の耐震基準以前に建てられたものも100万戸以上あります。
そんな中で実際に解体されたマンションがあり、ニュースになっていました。

老朽化したマンションが実際に解体され売却へ

スキー場近くで、その当時流行したリゾートマンションでした。
築年数は40年以上。老朽化し、リゾートマンションである為バブル崩壊後は利用者も激減、管理費、修繕費の滞納などが増え廃墟のようになるところでした。
所有者の一人が中心となり30軒ほどのマンションの所有者を調べるところから始まり休眠状態だった管理組合を動かしていったそうです。
権利上の所有者を調べるのは、結構大変な作業だと思います。
所有者がわからなければ、解体することも売却することも出来ません。
これが、区分所有のむずかしいところでもあります。
所有者の8割の同意が得られなければ解体する事もできません。

住居として使用している方が多ければ、建替えや修繕しながら使い続ける方法が多く取られると思います。
ただ、リゾートマンションであったが為に、そのまま使い続けたいという所有者がいなかった事から、解体の方向にすすんだようです。
もちろん、先頭に立たれた方には全員の合意を得るまでには、並々ならぬご苦労があったと思います。
また、修繕積立金などが溜まっていたのも話を進める上では良かったようです。

目の前にあるマンション老朽化の問題。費用もかかりますか

このケースでは大変でしたが、解体をし、土地売却という結果になりました。

当社でも分譲マンションでわずか8件しかないにもかかわらず、所有者を調べて大規模修繕を行うのに、所有者のお一人の大変なご尽力で実施した事があります。

修繕ですら、皆さんの意見をまとめるのは大変です。
まして大規模マンションで所有者の数が大変多い。
或いは、50年位経過していると、もちろん昔からそのまま住み続けているかたもいます。当然その方も高齢となり、建替えや大規模な補修をするのに必要な費用が捻出できない方もいると思います。
建替えの場合、1所有者あたりでも1000万円以上の費用が、かかる事も想定できます。
また、建替えによって現在の総戸数より多くの戸数が建てられる場合などは、その売却金が建替え費用にまわせるケースなどもあります。
逆に、総戸数が減る場合もあります。
その場合は売却する所有者への補償費用なども必要になります。

もちろん、管理状態が良好なマンションなどは築年数が古くても、すぐに建替えが必要でないなどもあります。
今は、マンション業者などが積極的に建替えなどが相談に乗ってくれるケースもあります。
これからは、東京オリンピック以降、マンションも空室が増えてくるという話もあります。
分譲マンションと言えども見直しが必要になってくるようです。

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