株式会社あすかハウジング
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2019年11月26日
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相場と比べてグレードが高いのに価格が安いマンション。理由は定期借地権付き

駅から徒歩10分程度の場所で、中古マンションが売りに出ています。
かなり大型のマンションですので、築10年位たつと結構売りも出ます。
なかなかグレードの高い物件で外観も中の設備や共用部のスペースも大変充実しています。
相場から考えると比較的安いのではないかと思われます。
そんなマンションなので、売りに出ていると購入したいと思う人も多いようです。
なぜ、相場から比べると価格が安いのでしょうか。
その理由としては、定期借地権つきのマンションだからという事なのです。

借地権付マンションはどんなものなのでしょうか。

借地権付きマンションは分譲マンションと何が違うのか。
平たく言えば借地権は 建物を建てるために土地を借りる権利のことです。
一般的にマンションなどの場合定期借地権という形が多く50年以上の期間で土地を借りてマンションを建てるものです。
所有権ではないので、借りている期間が終わると建物を取り壊して更地にして所有者に返却するものです。

実際に借地権付きマンションはどのくらいあるのか。
平成21年の供給数は620戸。平成13年に6280戸あったものから減少してきているようです。
平成28年になると東京都が全国で一番多いのですが561戸となっています。
バブル期などで土地の価格が高騰していた時などであれば、借地の方が金額が安くなるという理由もあったかもしれません。

所有権マンションと比べると
価格が80%程度となり、土地の固定資産税や都市計画税の負担がないというメリットがあるのです。

定期借地権付きマンションのデメリットは

定期借地権50年のマンション。既に築年数が10年以上経過していれば、借地権の残年数が40年を切ってしまいます。

もし、中古で購入した人が更に途中で売却しようとした場合。借地権の残りの年数はもっと少なくなっているかもしれません。
それを考慮して売却金額を決めるのであれば、結構安い価格になるでしょう。
マンションと言えども不動産。
日本人は資産として残る、という感覚であると思います。
建物は古くなってきて安くなっても家賃を払って賃貸を借りるのとは違い売却する事ができると思います。

それが、定期借地権の場合、50年後には解体してしまうと何も残らないのです。

逆にマンションの老朽化が問題になり築50年以上経過し居住者も高齢化しているけれど建て替えることもできずに困っているという問題はおきませんが。

デメリットの一つとして、長期の住宅ローンが組みにくいという事もあります。
やはり資産価値という面や、長期の住宅ローンを組もうとしても定期借地権の残りの期間がローンの借入期間より短いのであれば当然、金融機関としても貸せない、という事になります。

定期借地権付きマンションに住むのもメリットあり。分譲マンションに賃貸より安い支払で住めるかもしれません。

では、借地権付きのマンションは良い事が無いのでしょうか。
実際にはやはり価格が比較的安いのです。
賃貸物件を借りるような金額で済むことができるのです。
しかも、その毎月の支払額がら考えると、賃貸物件と比べてはるかに贅沢な建物に住むことが可能なのです。
もし、月10万円で3LDKのグレードの高いマンションに住むと一年で120万円の支払い。更に30年間住んでも3600万円の支払いです。

賃貸物件であれば、分譲マンション位の仕様のものなら10万円の賃料では場所にもよりますが、難しいと思います。
同程度のものですと、あと5万円位は払わなければならないかもしれません。

そう考えると、家賃を払っていたと思えば納得できるかもしれませんね。
また、30年間経過すると、子育て世代であれば子供は独立している頃です。
更に、年代がもう少し上の方であれば自分たちだけで暮らしていけなくなっていたり
生活形態を考える時期になっているかもしれません。

割り切って考えるのであれば、この定期借地権付きマンションもありかもしれません。

でも実際にはこのタイプのマンションは増えていないようですね。


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