株式会社あすかハウジング
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毎週水曜日・第2、第4火曜日
2020年10月10日
ブログ

普通の借家契約は借主の権利が強い。大家さんにとっては、ちょっと厳しいかもしれません。

賃貸の契約は今でも普通の賃貸借契約の形が多いと思います。
(普通借家契約)という物です。

普通賃貸借契約 と言う形式は、基本的に2年契約
が一般的なように思います。(決まりではない)

そして、この形式は契約期間が満了すると更新する。
となります。

この普通賃貸借契約という形式は
借主の権利が大変守られていると言っても良いものでしょう。

普通借家契約は借主が継続して住むことが前提?

一年未満の期間での契約以外
2年なら2年の契約期間が終了すると
更新契約を締結する場合が多いですね。

大家さんが、個人的に借主さんに貸している場合など
家賃を払っていれば、契約書が無くても
そのまま賃貸を継続している。
などと言う場合もあります。

でも、大抵の場合は、仲介会社などが間に入り
更新契約の手続きが行われます。
更新料の金額なども、様なケースがあったりはしますが。

とにかく、借主がそのまま継続して住むことを希望すれば
更新は可能なのです。

もし、貸主から更新を継続したくない。
そんな場合でも、借主保護の立場が優先されます。
貸主側の正当な事由がなければ、契約の解除が出来ない。
という事になっています。



大家さんは自分のアパートでも勝手にはできない!

大家さんは、たとえ自分の所有している建物であっても
簡単に言えば 自由にはなりません。

もう、貸すのは辞める!

と思っても、ままならないのが現状なのです。

建物は老朽化が進み、維持するのに費用ばかりかかる。
大家さんも高齢になり、賃貸経営をするのがしんどい。
など大家さん側の事情も様々です。

金銭的に余裕のある大家さんであれば
色々な対処法が考えられます。

ところが、余裕のある大家さんばかりではありません。
老朽化した建物では、高い家賃ももらえません。
お金をかけなければ、なかなか入居してもらえません。
従って、余裕のない大家さんの物件は空室率も高くなる。

そんな悪循環が発生します。


賃貸を辞めたいと思う大家さんの前に大きな壁がたちはだかります。

もう、貸したくない
そう思った大家さんの前には、
借主保護と言う大きな壁がたちはだかります。
借家法で守られている借主に対し
貸主側の認められる【正当事由】は、かなり厳しいものだからです。

老朽化と言っても、今すぐにでも壊れそう。
位のレベルでなければ認められません。

貸主がその建物をどうしても必要であると認められる理由

などですが、具体的な決まりそのものはありません。

大家さんが借主さんにお話しをしたところ
大家さんの事情を理解し、快く退去して頂けるケース。
そんな場合も、もちろんあります。

でも、いくら大家さんが退去を求めても
全く話にならない。そういう場合もたくさんあります。
それは、大家さんにとっても本当に頭の痛い問題です。

借主にとっても、退去するのは大変な問題です。

もちろん、お部屋を借りている方にとっても
【退去して欲しい】と言われるのは
大変な問題です。

気に入ってすんでいるのに。
長い間住んでいるのに。

新しく住むところを探したり、引っ越ししたり。
金銭的な問題はどうするの?

など断る理由も一つではないでしょう。

これを補う為に、金銭的な補償問題に
発展します。

この金銭補償も、実はどのくらい、と言う決まりはありません。

そこが、大変もめる理由でもあります。

新しくお部屋を貸す。その時は契約方法も考えた方が良いかもしれません。

そんなもめ事を 最近よく扱います。

そこで、将来を見据えて契約の仕方を見直そうと考えました。

築年数の経った物件で退去者が出た場合。
また、入居者募集をする事になりました。
そんな時、今までのような普通賃貸借契約を結ばない。
【定期借家契約】と言う形式に切り替えていく
それも良いと思います。

定期借家契約は、契約期間が終われば契約そのもが終了します。

契約終了前に一度、借主に対して通告する必要はあります。
でも、貸主から契約を解除したり、更新拒絶が出来ない。
と言うリスクを避ける事ができるのです。

定期借家契約でも、まだ同じ借主に借りてもらっても良いという場合。
もう一度 再契約を締結する事もできます。
あくまで、更新ではなく【再契約】ですが。

もう、貸すのを辞めようと言うのであれば、再契約をしません。
そこで契約は終了です。

再契約型を選べば再契約は可能です。でも、再契約を結ばなくても良いのです。

もちろん、言葉通り契約期間後には契約終了も良いでしょう。

もし、空室が出て再募集をしようと思う大家さん。
契約方法を見直すのもお薦めです。


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