賃貸住宅は築年数が経過してからが本当の勝負

賃貸住宅も新しい時は、さほど苦労なく空室を埋める事が出来ます。

よほど、高い賃料を設定しすぎたりしなければ
退去前でもすぐに次の入居者が決まってしまいます。

築年数が浅い、バス・トイレが別、オートロック
など人気の設備がついていると何の苦労もなく
入居者がきまるのです。

本当に賃貸物件として勝負しなければならないのは
20年位たってからかもしれません。
 

建てた当時は、当然最新設備。当たり前です。
どんな物件でも、（人でも）若い時はあります。
それが、年を経てから魅力的かどうか。
そこが問題になるのです。

築年数が経過した時。
駅からの距離が遠い。
洗濯機置場がベランダにある。
キッチンは電気コンロである。

など、不人気の原因があると
猶更空室を埋めるのが大変になります。

そこからが、空室を埋める努力が始まります。

最近の貸主さんも色々経験を重ねてきているので
工夫をする方が増えました。

駅からの距離のような条件は変えられません。

変えられる条件の中で、たとえ古くても魅力的にしようと考えます。

大きな所では、外壁なども傷んできている年代。
ちょっと見栄えのよいようにおしゃれに外壁を塗装する。

畳のお部屋は洋室に変更するのに普通にフローリングに変更する。
その時、床を明るい色合いや、おしゃれなフロアタイルに変える
などの工夫も怠りません。

クロスもただ白いだけではなく
アクセントクロスを利用したり、柄のあるものに
張り替えたりする方も大変増えました。

その効果は内見にきたお客様から、入室すると
　　「わあ、きれい」　　　とか
　　「可愛い！」
と言う言葉が出てくる事で現れます。

きれいに見せようとするためには少々費用が、かかります。

20年以上も経過した物件では設備実も傷んできています。
キッチンを新しくしたり、水回り設備を交換する。
これは、いつでも結構な費用がかかります。
そこは、外せない。
でも、クロスの貼替に真っ白い汎用的なものから
平米あたり数百円高くなったとしても
見栄えの良いクロスに変えるだけでも違います。

費用がかかり過ぎると貸主さんもこの費用はいつ取り戻せるか
と心配になります。

その費用と、これからの投資をの兼ね合いを考えるのに
いつも苦労するものです。
だから、費用は最低限でも、同じことなら見栄えを重視する事も
大事に考えましょう。

空室期間が長くなったり、ただただ
賃料を下げていくよりは
効果的な方法だと思います。

でも、そんなに費用はかけられない
とか、費用をかけたくない。

という貸主さんの物件は、入居者を決めるのに
苦労が伴います。

そうすると、賃料を下げる
とか、設備は古いままで頑張る。
ペット可とする。

などの昔からの方法をとる事になります。

せめて、エアコンをつけて欲しい
と言っても、入居者が自分でつけて欲しい
と言われると、更に苦労します。

大きな金額でなければ、２、３カ月空室になる事を
考えれば、少し投資したほうが良いのでは
とも思います。

賃貸は事業なので、その兼ね合いは考える必要がありますね。